Obowiązek stosowania ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości wspólnej

I. Obowiązek stosowania przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych przez wspólnoty mieszkaniowe w nieruchomościach których udział samorządów przekracza 50% wywoływało i nadal wywołuje wątpliwości. Świadczy o tym m.in. stanowisko Ministerstwa Finansów, które pierwotnie uznało za zasadny obowiązek stosowania ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe (opinia Departamentu Finansów Samorządu Terytorialnego Ministerstwa Finansów z dnia 9 kwietnia 2002 r., znak: ST1-4800-357/2002), a następnie zmieniło swe stanowisko w tym zakresie (opinia Departamentu Finansów Gospodarki Narodowej Ministerstwa Finansów z dnia 12 maja 2003 r., znak: GN7/063-3a/53/03/912) wskazując, iż środki przekazane wspólnocie mieszkaniowej nie stanowią środków publicznych w rozumieniu ustawy o finansach publicznych. Prezes Urzędu, pismem z dnia 23 czerwca 2003 r. (znak: UZP/DPO-MRZ/21525/03) zwrócił się do Ministra Finansów z prośbą o zajęcie jednoznacznego stanowiska Ministra Finansów w przedmiotowej sprawie. Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 16 lipca 2003 r. (znak:GN7/063-3d/183/03/6701) podtrzymało swój pogląd o tym, iż środki przekazane wspólnocie mieszkaniowej nie stanowią środków publicznych w rozumieniu ustawy o finansach publicznych.

Rozpatrując zagadnienie obowiązku stosowania przepisów ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe, w których gmina posiada co najmniej 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, należy wziąć pod uwagę przepis art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, obowiązkiem stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych objęte zostały inne, niż określone w pkt 1 i 2 podmioty, jeżeli ponad 50 % wartości udzielanego przez nie zamówienia jest finansowane ze środków publicznych lub przez podmioty, o których mowa w pkt 1-3.

Z treści cyt. przepisu wynika, iż obowiązek stosowania ustawy uzależniony został m.in. od udziału środków publicznych w finansowaniu zamówienia publicznego. Przyjmując za słuszny, pogląd o tym, iż wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od właścicieli lokali (w rozważanym przypadku, również gminy) podmiotem stosunków cywilnoprawnych, należy jednak zwrócić uwagę, iż nie wyklucza to istnienia sytuacji finansowania zamówienia ze środków publicznych. Ze swej istoty, środki publiczne przekazywane beneficjentowi (wspólnocie mieszkaniowej) tracą ten status, o ile podmiot je otrzymujący nie jest zaliczany do sektora finansów publicznych. Tym samym, należy uznać zasadność opinii Ministerstwa Finansów, które wskazuje, iż środki przekazane wspólnocie mieszkaniowej jako podmiotowi nie zaliczanemu do jednostek sektora finansów publicznych nie stanowią już środków publicznych. Opinia Ministerstwa Finansów nie dotyczy jednak interpretacji art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy Prawo zamówień publicznych (dawnego art. 4 ust. 2 ustawy o zamówieniach publicznych).

Przyjmując pogląd Ministerstwa Finansów za słuszny wskazać jednak należy, iż nie przesądza on o braku obowiązku stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych przez wspólnoty mieszkaniowe w których jednym z właścicieli lokali są jednostki samorządu terytorialnego, których udział w nieruchomości wspólnej wynosi ponad 50%. Przepis art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy nie uzależnia bowiem obowiązku stosowania przepisów ustawy od "posiadania" czy też "wydatkowania" środków publicznych, lecz od "finansowania" ze środków publicznych. Przyjmując za słuszne rozumienie, iż podmiot z art. 3 ust. 1 pkt 5 zostaje zobowiązany do stosowania ustawy tylko wówczas gdy "wydatkuje" środki publiczne, doprowadzilibyśmy do sytuacji w której obowiązek stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych w oparciu o tę przesłankę mógłby dotyczyć tylko i wyłącznie jednostek sektora finansów publicznych, a więc podmiotów expressis verbis zobowiązanych do stosowania ustawy na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy. W ocenie Urzędu nie należy utożsamiać pojęcia "finansowania ze środków publicznych" z "posiadaniem środków publicznych i ich wydatkowaniem". To pierwsze pojęcie ma szersze znaczenie. Pojęcie "finansowania" oznacza bowiem "dostarczanie środków pieniężnych na coś, pokrywanie kosztów jakiegoś przedsięwzięcia, jakiejś działalności, udzielanie funduszów, opłacanie" . Tym samym, fakt utraty statusu środków publicznych przekazywanych przez sektor finansów publicznych nie rozstrzyga o braku istnienia okoliczności określonej przepisem art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy, a więc finansowania zamówienia ze środków publicznych.

Przez "finansowanie zamówienia" w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy należy rozumieć przekazywanie środków na funkcjonowanie danego podmiotu, czy też jego wsparcie przy realizacji konkretnego przedsięwzięcia, działalności (a więc co do zasady - subwencja, dotacja, darowizna). Generalnie chodzi zatem o umowy, które nie mają charakteru wzajemnego. Z taką sytuacją będziemy mieli np. do czynienia w przypadku pozyskiwania środków na podstawie umowy pożyczki, przez którą dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości (art. 720 § 1 k.c.). Nie ma przy tym znaczenia fakt, iż środki te przechodzą na własność pożyczkobiorcy, tracąc przy tym charakter środków publicznych.

Analogiczna sytuacja będzie przy przekazywaniu środków publicznych przez gminę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W tym przypadku, gmina przekazywać będzie środki wspólnocie mieszkaniowej na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Przy przekazywaniu środków przez gminę, nie będziemy mieli natomiast do czynienia z udzielaniem zamówienia publicznego, ze względu na to, iż przekazanie środków nie następuje w zamian za konkretne świadczenie. Podsumowując, udzielane przez wspólnotę mieszkaniową zamówienia będą finansowane z udziałem środków publicznych, pomimo, iż środki wydatkowane przez wspólnotę takiego statusu już nie będą posiadać.

Należy również zwrócić uwagę, iż zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy, obowiązek stosowania ustawy zachodzi nie tylko w sytuacji finansowania zamówienia ze środków publicznych, ale również w przypadku finansowania zamówienia przez podmioty, o których mowa w pkt 1-3 art. 3 ustawy, a więc również przez gminę, która jako jednostka sektora finansów publicznych zaliczana jest do podmiotów wymienionych art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy. Niezależnie zatem od sporu dotyczącego statusu wydatkowanych środków, bezspornym jest, iż zamówienia udzielane przez wspólnotę mieszkaniową finansowane są również przez gminę jako współwłaściciela nieruchomości, co przesądza o obowiązku stosowania ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe w nieruchomości których udział jednostki samorządu terytorialnego przekracza 50 %.

W opinii Urzędu Zamówień Publicznych, w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa, w której gmina posiada ponad 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej udziela zamówienia na usługę, dostawę lub robotę budowlaną, wspólnota ta zobowiązana będzie do stosowania procedur ustawy Prawo zamówień publicznych na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy.

II. Stosownie do treści art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) właściciele lokali określają sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W przypadku udzielania zamówienia na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę tej nieruchomości, który jednocześnie jako jednostka sektora finansów publicznych wymieniony jest w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy, zamawiającym w dalszym ciągu będzie pozostawała wspólnota mieszkaniowa. Zarządca, udzielając zamówienia działał będzie tylko i wyłącznie w jej imieniu, co wyklucza możliwość uznania zarządcy nieruchomości za zamawiającego, który opłaca dostawy, usługi lub roboty budowlane. Powyższe, expressis verbis wyraża treść art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Zarządca nieruchomości udzielając zamówień w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, zobowiązany będzie do stosowania procedur ustawy w sytuacji, gdy sama wspólnota zobligowana będzie do jej stosowania na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy.

Opinia pochodzi ze strony internetowej Urzędu Zamówień Publicznych